疫情下的香港寫字樓租賃市場：挑戰與機遇

疫情對香港寫字樓租賃市場的影響

自2019年底新冠疫情爆發以來，全球經濟活動遭受重創，香港作為國際金融中心，其商業地產市場，特別是寫字樓租賃領域，面臨前所未有的衝擊。這場公共衛生危機不僅改變了人們的工作與生活方式，更直接動搖了傳統辦公空間需求的根基。在疫情最嚴峻的時期，社交距離措施、封關政策以及企業營運中斷，導致香港寫字樓租賃市場的兩大核心指標——租金與空置率，出現了顯著的逆向變動。根據差餉物業估價署及多家國際物業顧問公司的數據，香港整體甲級寫字樓租金自疫情高峰以來累計下跌超過20%，其中核心商業區如中環、金鐘的跌幅更為明顯，部分案例顯示租金回调幅度高達30%。這標誌著自2008年金融海嘯後最劇烈的一次市場調整。

空置率上升是另一個令人矚目的現象。截至2022年底，香港整體甲級寫字樓空置率攀升至約12%，創下近十年新高。以往一位難求的核心區，如中環的空置率一度超過8%，而非核心區如九龍東的空置率更突破15%。這背後反映的是實體需求的萎縮。許多企業，尤其是跨國公司、金融機構以及受疫情打擊嚴重的零售、旅遊相關行業，被迫重新審視其房地產策略。成本控制成為首要任務，導致兩種主要行為模式：一是「搬遷」，即企業從租金高昂的核心商業區（如中環）遷往成本較低的非核心區（如港島東或九龍東）；二是「縮減」，即在不搬遷的前提下，減少承租的樓面面積，以應對業務收縮或遠程辦公的常態化。這種趨勢不僅影響了業主的租金收入，更對香港長久以來以高密度、高價值寫字樓為標誌的城市景觀提出了深層次的疑問。因此，理解疫情對香港寫字樓租賃市場的影響，是把握後續市場動向的關鍵第一步。

疫情下的應對策略

面對急轉直下的市場環境，租賃市場的兩大主角——業主與企業租戶——紛紛採取了一系列應對策略，以求在逆境中生存甚至尋求突破。對於業主而言，被動等待市場回暖已不現實，主動出擊提供誘因成為留住租戶、吸引新客的必然選擇。最直接的策略便是提供多元化的租金優惠。這不僅僅是簡單的減租，更包括：

• 租金減免或折扣：在租約期內提供數個月的免租期，或直接下調每平方呎租金。
• 靈活的租賃條款：縮短租約年期（如從傳統的3-4年改為1-2年），降低企業的長期承諾風險。
• 裝修補貼或搬遷協助：提供一次性現金補貼，幫助企業負擔裝修或搬遷費用，降低其進駐門檻。

這些措施旨在提升物業的競爭力，尤其在大量供應湧現的市場中，性價比成為租戶決策的核心。

另一方面，企業租戶的應對策略則更為根本性地觸及辦公模式本身。疫情強制推廣的居家辦公（Work From Home）在技術支持下被證明對許多工種可行，因此，混合辦公模式（Hybrid Work Model）迅速成為主流。企業不再要求員工全員、全時段在辦公室工作，而是允許每週有數天遠程辦公。這直接導致企業對固定辦公空間的需求量下降。在制定新的香港寫字樓租賃策略時，企業不再單純追求地理位置或品牌形象，而是更注重空間的「性價比」與「靈活性」。它們積極尋找租金更低但品質不差的寫字樓，例如從傳統核心區遷往新興商業區。同時，辦公室的功能也從單純的工位集合，轉向促進協作、創意和企業文化建設的「樞紐」。這種需求轉變，正在重塑香港寫字樓租賃市場的產品結構與價值評估標準。

疫情後的市場展望

隨著全球步入後疫情時代，社會活動逐步復常，香港寫字樓租賃市場也顯露出緩慢復甦的跡象。市場普遍認為，最壞的時期已經過去，但復甦之路將是漸進且結構性調整的，而非簡單地回到2019年前的狀態。首先，市場正逐漸回暖，但動能不均。以中環為例，雖然空置率仍處高位，但來自中資企業、財富管理公司及部分擴張中的專業服務機構的需求開始吸納部分樓面，令租金跌幅收窄並趨於穩定。根據仲量聯行（JLL）2023年的報告，香港整體寫字樓租金預計將在年內見底，並於2024年出現溫和回升，其中以優質、綠色及具備靈活性的樓宇復甦動力較強。

其次，租金有望回升，但難以快速重返歷史峰值。驅動回升的因素包括：經濟活動恢復帶來的業務擴張需求、通脹壓力以及業主優惠措施的逐步減少。然而，混合辦公模式的固化將長期抑制人均辦公面積的需求增長，這意味著市場需要更長時間來消化現有的高空置率。下表簡要對比了疫情前後市場關鍵指標的變化與展望：

最深刻的變化在於企業對辦公空間需求的內涵已發生根本性轉變。未來，辦公室不再是員工必須每日報到的「工廠」，而是側重於團隊協作、客戶會議、創新孵化和文化凝聚的實體場所。因此，企業在進行香港寫字樓租賃決策時，將更看重空間的質量、設計的協作性、科技配套的完善度以及建築的綠色認證（如WELL、LEED）。這種從「量」到「質」的需求轉變，將引領市場進入一個新的發展階段。

如何抓住疫情下的租賃機遇

市場的動盪期往往也蘊藏著難得的機遇。對於正在或計劃在香港設立或調整辦公室的企業而言，當前市場環境提供了多年未遇的有利談判地位和選擇空間。要成功抓住這些機遇，需要採取以下策略性行動：

第一，主動尋找租金較低的優質寫字樓。 當前市場存在明顯的「價值窪地」。企業應擴大搜尋範圍，不僅限於傳統核心區。例如，港島東（如鰂魚涌、太古坊）和九龍東（如觀塘、九龍灣）提供了大量現代化、樓齡較新的甲級寫字樓，但租金可能僅為中環的50%-70%。即使在核心區內，由於空置壓力，業主也願意為優質租戶提供極具競爭力的租金方案。企業應充分利用市場信息，委託專業的顧問進行全面市場調研，以識別性價比最高的選項。

第二，考慮簽訂長期租賃合同，鎖定優惠價格。 在租金處於周期低位時，如果企業對其長期發展有信心，可以考慮與業主協商簽訂較長年期的租約（例如5年或以上），並將當前較低的租金水平在租期內固定或設定較低的增長幅度。這能有效控制未來的營運成本，將市場低谷轉化為長期的成本優勢。當然，這需要平衡靈活性需求，可在合同中加入適度的中斷條款或擴張權。

第三，積極考慮靈活辦公空間，以降低運營成本與風險。 靈活辦公（Flexible Office）解決方案，包括服務式辦公室、共享工作空間以及定制化的敏捷辦公方案，在後疫情時代吸引力大增。這些方案通常提供更短的合約期（月租甚至日租）、全包的收費模式（包含水電、網絡、行政服務）以及可按需增減的空間，完美契合企業對成本控制和靈活性的雙重需求。對於初創公司、項目團隊或正在試水香港市場的國際企業，這是一種風險極低的選項。即使是大型企業，也可以採用「核心+靈活」的模式，租用一個較小的固定辦公室作為總部，再搭配靈活空間來滿足波動的團隊規模或項目需求。這無疑是優化香港寫字樓租賃策略的重要一環。

案例分析：企業如何成功應對疫情下的租賃挑戰

理論需結合實踐，以下通過一個假設但基於市場普遍現象構建的案例，具體說明企業如何策略性地應對疫情帶來的租賃挑戰。

案例背景： 「環球科技顧問公司」

該公司是一家跨國專業服務公司，疫情前在香港中環核心地段租用了一層共10,000平方呎的甲級寫字樓，擁有約80名員工。傳統工作模式要求員工全職在辦公室工作。

面臨挑戰：

• 疫情導致業務量波動，遠程辦公被證明有效。
• 舊租約即將到期，中環續租租金雖有下調，但成本依然高昂。
• 公司希望推行混合辦公模式（每週3天辦公室，2天遠程）。
• 需要控制整體房地產成本，並提升辦公空間的員工吸引力。

應對策略與行動：

1. 需求重估： 公司首先進行了詳細的工作模式調研，發現實行混合辦公後，同時在辦公室辦公的員工峰值預計不超過60人。因此，對固定辦公面積的需求降至約7,000平方呎。
2. 市場探索： 公司委託租賃顧問，同時評估中環續租、遷往港島東（如鰂魚涌）以及採用「核心+靈活」方案等多個選項。
3. 決策與執行： 經過綜合比較，公司最終決定放棄中環續租，轉而租用港島東一棟新建綠色認證寫字樓的8,000平方呎單位（預留發展空間）。此舉帶來以下效益：
   • 成本節省： 新地點租金比中環舊租約低40%，每年節省可觀開支。
   • 空間升級： 新辦公室樓齡更新、配套更現代化，設計上強調協作區、會議室和休憩空間，而非密密麻麻的工位，更符合混合辦公需求。
   • 條款優惠： 憑藉良好的公司信譽和市場環境，成功爭取到12個月的免租期和長達5年的租金凍漲期，鎖定了長期成本。
   • 靈活備用： 公司同時在核心區簽訂了一個服務式辦公室的小型套餐，用於臨時客戶會議或團隊集中工作，進一步增強了運營彈性。

成果：

通過這次戰略性的香港寫字樓租賃調整，「環球科技顧問公司」不僅大幅降低了固定運營成本，還為員工提供了更優質、更符合未來工作趨勢的辦公環境。成本節省下來的資金可用於科技投資和人才激勵，提升了公司整體競爭力。這個案例表明，將疫情挑戰視為重新優化房地產策略的契機，通過細緻規劃和主動出擊，企業完全可以化危為機，實現更高效、更靈活的辦公空間配置。

總的來說，疫情如同一場壓力測試，迫使香港寫字樓租賃市場的所有參與者進行反思與創新。從業主的靈活策略到企業的需求轉變，從市場的短期陣痛到長期的結構性演化，整個行業正在經歷一場深刻的洗禮。對於企業而言，關鍵在於認清趨勢，主動規劃，並充分利用當前市場的談判優勢，做出最符合自身長遠發展的租賃決策。未來的香港寫字樓市場，將屬於那些更能適應靈活性、注重性價比與員工體驗的企業與空間解決方案。